부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 열람해보면 '신탁등기'가 되어 있는 경우를 종종 발견할 수 있습니다.
겉보기엔 일반 부동산과 다를 바 없어 보이지만, 실제로는 매우 복잡한 권리관계가 숨어 있어 잘못 계약하면 보증금 전액을 날릴 수 있는 위험이 있습니다.
이번 글에서는 신탁부동산사기의 구조, 피해 예방법, 꼭 확인해야 할 서류들을 표와 함께 자세히 정리해드립니다 😊
🏠 신탁부동산이란?
신탁부동산은 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 해당 회사가 그 부동산을 대신 관리·처분하는 구조입니다.
이때 부동산의 실질적인 처분 권한은 소유자가 아닌 신탁회사(수탁자)에게 있으며, 이는 등기부등본 ‘을구’에 신탁등기 형태로 명시됩니다.
⚠️ 신탁부동산사기란?
신탁된 부동산을 마치 자신이 마음대로 임대하거나 매매할 수 있는 것처럼 가장해 계약을 체결하고, 보증금 또는 계약금을 편취하는 사기입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| ✅ 외관상 정상 거래처럼 보임 | 소유자 명의로 된 등기만 보고 안심 |
| ⚠️ 권한 없는 계약 | 실질적 권한은 신탁회사에 있음 |
| ❗ 피해 발생 | 임차인·매수인은 신탁사에 권리 주장 불가 |
🔍 등기부등본으로 꼭 확인하세요!
| 등기부등본 항목 | 확인사항 | 설명 |
|---|---|---|
| 갑구 | 소유자 명의 | 위탁자 명의로 보이나 실제 권한 없음 |
| 을구 | 신탁등기 여부 | ‘수탁자(신탁사)’와 ‘신탁원부 번호’ 기재 |
➡️ 을구에 신탁등기가 기재되어 있다면 반드시 계약 전 신탁원부를 확인해야 합니다.
📄 신탁원부란?
신탁원부는 신탁계약의 세부 내용을 명시한 공식 문서로, 다음과 같은 내용을 포함합니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위탁자 | 원래의 소유자 |
| 수탁자 | 신탁회사 (예: 한국토지신탁) |
| 수익자 | 신탁 이익을 받는 자 |
| 신탁 목적 | 임대·매각 등 목적 명시 |
| 신탁관리인 | 권한 행사 가능 여부 |
| 담보정보 | 신탁 부동산을 통한 대출 여부 등 포함 |
📌 신탁원부를 통해 누가 임대나 매매 권한이 있는지, 대출이 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
📝 신탁원부는 인터넷으로 발급되지 않으며, 전국 등기소에서 신분증을 지참해 직접 발급받아야 합니다.
✅ 신탁부동산, 계약해도 괜찮을까?
가능하다면, 신탁부동산은 계약을 피하는 것이 가장 안전합니다.
왜냐하면 다음과 같은 위험 요소가 상존하기 때문입니다:
| 위험 요소 | 설명 |
|---|---|
| 권한 불명확 | 위탁자가 마음대로 계약할 수 없음 |
| 신탁사 동의 없음 | 계약 효력 자체가 없을 수 있음 |
| 대출 설정 여부 불분명 | 담보 설정되어 있을 가능성 높음 |
| 원상회복 어려움 | 피해 발생 시 신속한 보전이 어려움 |
부동산 계약 전에는 반드시 등기부등본의 '을구'를 확인하세요.
‘신탁등기’가 되어 있다면, 신탁원부를 등기소에서 직접 발급받아 철저히 확인해야 합니다.
그리고 권리관계가 명확하지 않거나 조금이라도 의심스러운 경우에는 계약을 진행하지 않는 것이 최선입니다.
마지막으로, 전문가의 도움 없이 신탁부동산 계약을 진행하는 것은 매우 위험합니다.
공인중개사, 변호사, 법무사 등 전문가의 자문을 거친 후 계약하시길 권장드립니다.
당장의 집이 마음에 들어 보여도, 꼼꼼한 확인이 나와 가족의 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이에요. 🧾
